本溪市市场监督管理局

您提出的《关于规范物业服务企业管理营造良好营商环境的提案》（第1172号）收悉。您的建议很好，反映出了当前我市物业服务行业存在的问题，并对规范物业服务企业管理营造良好营商环境提出了很好的建议。

我局高度重视委员的提案，特别是您提到的物业服务企业私自涨物业费（水费、电费）等费用问题、管理部门权责不清晰对物业服务企业的违法行为缺乏处罚问题、某些物业服务企业对转供水、转供电违规加价问题，经与市发改委、市住建局、市水务局（自来水公司）、国网辽宁省本溪市明山电力有限公司相关业务部门领导多次沟通协商，查找相关法律法规政策文件，接到您二位委员提案件后（4月8日）（4月11日）与您二位电话预约次日（4月12日下午）由您二位提供相关资料并当面介绍情况，并向你们讲解相关价格法律法规政策依据，安抚激动的情绪。我局对二位委员的“规范物业服务企业管理营造良好营商环境”的具体工作和下步措施答复如下：

一、加强物业服务企业收取的物业费（水费、电费）等费用问题的备案抽查。

根据《辽宁省物业管理条例》第四章《前期物业管理》第四十二条规定，住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。

第四十四条规定，新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。

已交付业主的物业，物业服务费由业主承担;未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。

前款所称交付是指按照房屋买卖合同约定的时间，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办完相关交付手续为准。

第五十条规定，业主大会成立后，应当根据业主大会的决定选择物业管理方式。提倡业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业。业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务合同应当包括物业服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准及调整机制、共用设施设备维修范围和责任、双方权利义务、合同期限、违约责任等内容。

物业服务合同示范文本由省物业行政主管部门会同省市场监督管理部门制定。

根据上述相关规定，1、住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。2、业主大会成立后，应当根据业主大会的决定选择物业管理方式；物业服务收费实行市场调节价。提倡业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业。业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当包括物业服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准及调整机制、共用设施设备维修范围和责任、双方权利义务、合同期限、违约责任等内容。物业服务合同示范文本由省物业行政主管部门会同省市场监督管理部门制定。按照法定管理权限，市、县（区）物业行政主管部门（住房和城乡建设局）会同市、县（区）市场监督管理部门（市场监管局）依据各自的相关法律法规规章对物业服务企业进行监督管理。如有物业服务企业发生违反《价格法》、《物业服务收费明码标价规定》（发改价监〔2004〕1428号）相关规定的，由市场监管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规政策予以查处。如有物业服务企业、建设单位、业主委员会、业主等发生违反《辽宁省物业管理条例》的，由物业行政主管部门依据《辽宁省物业管理条例》予以处理。涉及有关民事纠纷的，按照《辽宁省物业管理条例》相关规定处理。

二、管理部门权责不清晰对物业服务企业的违法行为缺乏处罚问题。

如有物业服务企业发生违反《价格法》、《物业服务收费明码标价规定》（发改价监〔2004〕1428号）相关规定的，由市场监管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规政策予以查处。

如有物业服务企业、建设单位、业主委员会、业主等发生违反《辽宁省物业管理条例》的，建议：由物业行政主管部门依据《辽宁省物业管理条例》予以处理。

涉及有关物业服务合同违约等民事纠纷的，按照《辽宁省物业管理条例》《民法典》等相关规定，予以仲裁、提起诉讼处理。

三、某些物业服务企业对转供水、转供电违规加价问题。我市、县（区）市场监督管理部门自2019年以来，按照省市场监管局的工作安排，依据国家、省发改委、省工信厅、省市场监管局等部门有关转供水、转供电相关政策文件，连续三年开展清理规范转供电、转供水等环节加价收费状况排查工作，尤其今年省工信厅、省发改委、省市场监管局、国网辽宁省电力有限公司适时联合下发了《关于规范转供电电费收取的通知》（辽工信电力〔2022〕51号），明确阐述了转供电电费收取原则（包括：（一）电费收取原则。（二）电费分摊原则。1、转供电主体用电及公用电费收取原则。2、终端用户具备表计条件的转供体电费分摊原则。3、终端用户不具备表计条件的转供体电费分摊原则。），此文件为我们市场监管部门在查处转供电电费收取方面刚刚提供了执法政策指南。

四、两位委员在提案中举例反映提到的某物业服务企业涉及有关物业费、转供水环节水费（居民、非居民）、转供电环节电费（居民、非居民）等费用收取是否合理的问题，我们市场监管局正在调查取证核查事实阶段，这部分内容涉及开发建设单位、前后几届物业服务企业、业主大会、业主委员会、住房和城乡建设局、发改委、市水务局（自来水公司）、国网辽宁省本溪市明山电力有限公司等相关业务部门，需要调取相关证据、依据等材料，目前（2022年4月15日）已依法要求当事人（某物业服务公司）按照相关清单（目录）限期提供材料，当事人（某物业服务公司）因故（为创建文明城与住建部门、城市综合执法部门、公安部门等部门联合清理小区内“乱搭乱建”、市领导走访视察该物业所在小区），先后2次（4月20日、21日）口头提出申请，延期当面陈述解释，与4月22日下午3：05到达我局东明办公区，见面当场了解相关法律法规政策，并陈述涉及开发建设单位峰谷平一般商业用电、与电力部门沟通交接转为直供电、电力部门拒接以及商业门店用电要求电力部门直供相关事宜、业主委员会决定等内容，约定下周一（4月25日）提供部分相关资料，其要求开发建设单位、明山区市场监管局相关人员到场解释有关事项。

下步工作安排及其具体措施。我们市场监管局将按照该文件要求，加强监督检查。（一）摸清转供电加价情况。（二）推进监督执法。在全市范围内认真组织安排，采取切实有效的工作措施以保障国家有关物业企业（详见《价格法》、《物业服务收费明码标价规定》、《辽宁省物业管理条例》）（发改价监〔2004〕1428号）、转供电（详见（辽工信电力〔2022〕51号））、转供水环节的收费政策贯彻执行，继续主动与市发改委、市住建局、市水务局（自来水公司）、国网辽宁省本溪市明山电力有限公司相关业务部门领导多次沟通协商，为规范物业服务企业管理营造良好营商环境做出市场监管部门应有的贡献，打通“最后一公里”。